Financieringsvoorbehoud inroepen? Doe het zorgvuldig!
Door: Jannine de Bonte
Bij de koop van een woning wordt vaak een financieringsvoorbehoud opgenomen. De koper heeft dan enkele weken de tijd om een financiering voor de aankoop van de woning te regelen. Het financieringsvoorbehoud is meestal een ontbindende voorwaarde die door de koper kan worden ingeroepen als gevolg waarvan de koopovereenkomst eindigt. In twee recente uitspraken hebben de rechtbank Amsterdam en de rechtbank Overijssel zich uitgelaten over het inroepen van zo’n financieringsvoorbehoud door de koper. In de ene zaak had de koper op de juiste manier een beroep op het voorbehoud gedaan. In de andere zaak oordeelde de rechtbank dat de koper niet aan de voorwaarden van het voorbehoud had voldaan. Gevolg hiervan was dat deze koper een boete aan de verkoper verschuldigd was.
Documentatieplicht en inspanningsplicht bij een financieringsvoorbehoud
Beide rechtbanken oordeelden dat het financieringsvoorbehoud in beide kwesties een documentatieplicht en een inspanningsplicht voor de koper met zich bracht. De gedachte achter een documentatieverplichting is dat de verkoper zich aan de hand van deze documentatie een beeld moet kunnen vormen over of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep door de koper niet te lichtvaardig wordt gedaan. Dat door de koper hierbij bewijsstukken moeten worden overgelegd, dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Daarnaast dienen deze bewijsstukken er ook toe om te verifiëren of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de financiering te verkrijgen (de inspanningsverplichting).
Een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud
In de kwestie die bij de rechtbank Amsterdam voorlag, oordeelde de rechtbank dat op een juiste manier een beroep op het financieringsvoorbehoud was gedaan; er was voldaan aan de documentatieplicht en de inspanningsplicht. De rechtbank oordeelde dat er slechts een beperkte inspanningsplicht was aangezien er volgens de koopovereenkomst maar één afwijzing hoefde te worden overgelegd. Ook had koper voldoende onderbouwd dat de financieringsopzet samen met andere documenten zoals jaarcijfers en aangiften inkomstenbelasting aan Nationale Nederlanden (NN) was toegestuurd en dat daarop de afwijzing volgde. Vervolgens heeft de koper het inroepen van het financieringsvoorbehoud schriftelijk per e-mail gedaan en gedocumenteerd met het nasturen van de afwijzing van NN. Dat de afwijzing van NN kort is, maakt de rechtbank niet uit. Er blijkt namelijk uit dat de belangrijkste inkomstenbron was meegenomen. Daardoor was deze afwijzing voldoende voor verkopers om in te schatten dat de ontbindende voorwaarde werd vervuld.
Een niet geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud
In de kwestie die bij de rechtbank Overijssel speelde, meende de rechtbank dat niet correct een beroep op het financieringsvoorbehoud was gedaan. De koper heeft twee afwijzingen van financieringen overgelegd bij de verkoper. De rechtbank oordeelt echter dat deze afwijzingen onvoldoende gemotiveerd zijn. Hoe en wanneer de aanvraag is gedaan en voor welk bedrag blijkt niet uit de afwijzingen. Het is voor de verkoper daardoor niet mogelijk een oordeel te vormen over de vraag of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan en of dit beroep niet lichtvaardig is gedaan; aldus de rechtbank. Ook is het voor verkoper niet mogelijk aan de hand van deze afwijzingen na te gaan of koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Het enkele bericht dat een hypotheekaanvraag is afgewezen, is onvoldoende. Van koper had verwacht mogen worden dat de gegevens en documenten ter verkrijging van de hypotheek ter beschikking zijn gesteld, ook aan verkoper verstrekt zouden worden. Het beroep op het financieringsvoorbehoud is niet met succes gedaan en de koopovereenkomst is dus in stand gebleven.
Documenteer het beroep op het financieringsvoorbehoud goed!
Uit een vergelijking van deze beide uitspraken blijkt dus dat een beroep op een financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd moet worden. Met het alleen overleggen van korte en niet gemotiveerde afwijzingen van een financier wordt het risico gelopen dat het beroep niet gehonoreerd wordt. Geef de verkoper ook inzicht in de aanvraag van de financiering en de bijbehorende stukken, zo is het advies. Wordt een beroep op het financieringsvoorbehoud namelijk ten onrechte gedaan, dan kan dat grote (financiële) gevolgen hebben voor de koper.